Давайте рассмотрим жизненный пример покупки недвижимости в России.
На сегодняшний день, практически все застройщики не торопятся применить в работе договор «долевого участия». Многие девелоперы видят закон ФЗ № 214 сырым и недоработанным, ущемляющим права самих застройщиков и снижающим эффективность их работы. Заметим, текущая статистика показывает, что наименьшее количество девелоперов работает по ФЗ № 214 закону в Москве, в регионах эта практика нашла большее применение. Поэтому при продаже квартир часто используются, всем известные, «серые» схемы.
Эта схема наиболее широко применяется с использованием предварительного договора купли-продажи при покупке
квартиры в Кимовске, а также возможна схема с использованием векселей, но более трудозатратная. В первом случае, застройщик обязуется, говоря юридическим языком, заключить с покупателем основной договор купли-продажи, то есть продать ему квартиру после того, как дом будет построен. Однако оплата квартиры, как правило, производится в момент заключения предварительного договора. Таким образом, после возведения объекта фактически он будет принадлежать застройщику, который может попытаться распорядится им по-своему. Кроме того, в предварительном договоре фактически невозможно описать предмет договора, то есть квартиру, которая еще в природе не существует. Подводных камней в продаже квартир по данной схеме немало, и в случае неприятностей будет непросто защитить свои права: получить квартиру или вернуть свои деньги.
Вексельную схему многие специалисты считают наиболее рискованным вариантом. Суть такой сделки в том, что покупатель приобретает у компании-застройщика вексель на сумму, равную стоимости жилья. В предварительном договоре обычно указывается, что оплата квартиры будет производиться путем погашения векселя. Однако на деле сам вексель и формальное обязательство предоставить квартиру покупателю не имеют связи, поэтому, при такой продаже квартиры от застройщика, последний может спокойно погасить вексель деньгами вместо квартиры. А в случае банкротства фирмы покупатель вообще простится с вложенными средствами. С погашением векселя тоже все непросто, поэтому здесь, как и в любом другом случае, необходима консультация опытного профессионала. В конце концов, может случиться и так, что к формальному моменту погашения векселя, фирмы, его выдавшей, уже не будет существовать.
Есть немало и других, менее распространенных «серых» схем продажи квартир. Это договор продажи с рассрочкой платежа, вариант покупки через жилищно-строительные кооперативы, участие в жилищно-кооперативном строительстве, договор о бронировании квартиры, и т.д. Следует сказать, что некоторые юристы считают, что если застройщик изначально является ненадежным, то одинаково рискованной будет любая форма сделки, поскольку, если на балансе данное юридическое лицо не располагает имуществом, то и взыскать с него реально нечего. Поэтому эксперты, в первую очередь, советуют обращаться лишь к известным и надежным застройщикам, уже зарекомендовавшим себя на рынке. А во вторую очередь, специалисты рекомендуют внимательно изучать все документы, которые предоставляет строительная организация.